Průběh nákupu jednotlivých rezidenčních nemovitostí
- Definujete Váš zájem a představu o nemovitosti
- Na základě Vaší představy je učiněna elektronická nabídka několika nemovitostí se všemi detaily o nemovitostech
- Zalíbí-li se Vám některé z nemovitostí, domluvíme si schůzku přímo na Floridě; bude mi potěšením Vám pomoci a provázet Vás po nemovitostech, které by pro Vás byly ideální ke koupi (prohlídky probíhají za mé přítomnosti pro Váš komfort a pomoc plus přítomnosti licencovaného realtora)
- Vyberete-li si konkrétní nemovitost a rozhodnete-li se ji koupit, je třeba učinit nabídku vlastníkovi
- Tato nabídka může být uskutečněna dvěma způsoby, a to a) neoficiální nebo b) oficiální; neoficiální nabídka slouží spíše jako prostředek pro vyjednávání o ceně nemovitosti, zatímco oficiální nabídka deklaruje seriózní zájem o nemovitost a je vázána zálohou (obyčejně mezi 500 až 5000 dolary), která může být splatná spolu s nabídkou, a nebo až při jejím přijetí vlastníkem nemovitosti
- Přijme-li vlastník Vaši nabídku nebo dojde-li ke kompromisu, máte dohodnutou cenu za nemovitost a lhůtu na její inspekci
- Inspekce nemovitosti není nutností, nicméně je vhodné ji uskutečnit. Cena tohoto úkonu je v řádu 250 až 1000 dolarů v závislosti na velikosti nemovitosti a rozsahu inspekce (základní inspekce, inspekce na termity, inspekce na plíseň, atd. – vše dle okolností a přání klienta)
- Jsou-li výsledky inspekce negativní, na dohodě se nic nemění; přijde-li se však na jakékoliv závady, je možno žádat jejich opravu, redukci ceny či odstoupit od předtím uzavřené dohody s tím, že záloha zaplacená při učinění nabídky je vratná v plné výši
- V závislosti na fungování a uspořádání sousedství, kde se nachází Vaše nemovitost, dochází k prověření Vás jako osoby (kreditní historie, kriminální minulost, atd.) a tzv. schválení Vás jako kupce a v některých případech budoucího člena asociace (družstva); tento úkon je obyčejně spojen s poplatkem v řádu sto dolarů
- Jste-li schválen jako kupec, nic Vám nebrání v realizaci transakce
- Obdržíte návrh dokumentu (tzv. „Settlement Statement“) – v podstatě se jedná o kupní smlouvu s podrobně rozpracovanou cenou, včetně veškerých poplatků („closing“ poplatky, právní asistence, notář, daňového náležitosti, asociační poplatky, „title“ poplatky a pojištění, atd.); na základě tohoto dokumentu kupující vystaví tzv. „Cashier’s Check“ v plné výši požadované částky či převede tuto částku na účet notáře, který následně poskytne peníze vlastníkovi nemovitosti
- Následuje převod vlastnictví nemovitosti, kdy prodávající a kupující či jejich zmocněnci se sejdou v právnické kanceláři a uzavřou celou transakci podpisem smluv; tento akt se nazývá „closing“ a je předposledním krokem v celém průběhu
- Předposledním krokem je oficiální zápis na okresu („county“) do registru, tzv. obdržení „Title“; tento akt je prováděn prostřednictvím tzv. „Title Company“, která zároveň už před specifikováním „settlement statement“ prověřuje, zda se na nemovitost nevztahují žádné dluhy ani zástavní práva třetích subjektů; toto je vyžadováno federálním zákonem; obdržením „Title“ se celá transakce uzavírá a kupující se oficiálně stává vlastníkem nemovitosti
- Posledním krokem jsou administrativní záležitosti jako např. přehlášení elektřiny či odhad výše daně z nemovitosti; přejete-li si jakékoliv úpravy, rekonstrukci či jiné úkony, jsem Vám připraven pomoci
Odměna za moje služby je splatná pouze tehdy, rozhodnete-li se pro nákup nemovitosti a prospektivně další úkony či služby spojené s nákupem, a to ve výši 3% z kupní ceny bez jakýkoliv předcházejících záloh či následných poplatků navíc. Táto částka je splatná Advokátní Kanceláři Hejl.
Schéma zde uvedené platí v případe, že chcete platit hotově, tj. máte dostupné finance. Přejete-li si získat hypotéku, je třeba splnit určitá kritéria. Obvyklá doba trvání hypoték v USA se pohybuje od 5 do 30 let s tím, že úroková sazba se nachází zhruba v rozmezí 2-7%. Doba potřebná k projednání hypotéky se liší, nicméně lze ji získat do jednoho týdne při hladkém průběhu.
Chcete-li financovat nákup nemovitosti z hypotéky od českého bankovního ústavu, i třeba jen z části, existuje možnost takového řešení.
Platba zálohy plynoucí z Vámi učiněné nabídky, stejně tak i pozdější platba celkové ceny může být provedena prostřednictvím AK Hejl, notáře (notářské úschovy) či poukázána přímo na účet americkému realitnímu právníkovi, který drží zálohu v notářské úschově po dobu celé transakce a finální zaplacenou částku uvolňuje ve chvíli uzavření transakce.